Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?

Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?

Trả lời:

Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong tình huống trên là hợp lý.

Theo khoản 2 Điều 8 Nghị quyết số 03/2015/NQ-HĐTP quy định Nguyên tắc áp dụng án lệ trong xét xử: “Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ để giải quyết các vụ việc tương tự, bảo đảm những vụ việc có tình tiết, sự kiện pháp lý giống nhau phải được giải quyết như nhau.”, khi áp dụng án lệ, ta phải xét đến điều kiện “giải quyết các vụ việc tương tự, bảo đảm những vụ việc có tình tiết, sự kiện pháp lý giống nhau phải được giải quyết như nhau”.

 

So sánh giữa Án lệ số 04/2016/AL với tình huống trên, ta nhận thấy giữa hai vụ việc có các điều kiện, tình tiết giống nhau như sau:

1. Xảy ra tranh chấp do không có đủ sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu.

+ Là sở hữu chung: Trong Án lệ, tài sản tranh chấp là tài sản chung của vợ chồng còn tài sản tranh chấp trong tình huống là tài sản chung của hộ gia đình (tức là quyền sử dụng đất là tài sản chung của bà Chu, ông Bùi và năm người con).

+ Trong Án lệ, nhà đất là tài sản chung của vợ chồng ông Ngự và bà Phấn mà chỉ có ông Ngự đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho ông Tiến và bà Tý, bà Phấn không ký tên trong hợp đồng. Còn trong trường hợp trên, bà Chu và ông Bùi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ (gồm 7 nhân khẩu) cho ông Văn, các con của ông bà không có ý kiến đến nay mới thể hiện sự không đồng ý.

 

2. Dù không ký tên nhưng có căn cứ cho rằng đồng chủ sở hữu biết và không phản đối. Bên nhận chuyển nhượng đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất công khai.

+ Theo Án lệ, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Theo lời khai của các người con ông Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã phân chia vàng cho các người con. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là không có căn cứ.

+ Trong tình huống trên, năm 2004, ông Văn đã xây dựng chuồng trại trên đất chuyển nhượng nên có căn cứ cho rằng các con bà Chu ông Bùi đã biết. Sau đó các bên làm thủ tục chuyển nhượng để ông Văn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gia đình bà Chu, ông Bùi không ai có ý kiến gì.

• Việc “gia đình bà Chu, ông Bùi không ai có ý kiến gì” cho thấy việc các con ông bà biết mà không phản đối dù không ký tên trong hợp đồng.
• Người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất. 

 

Ngoài ra, do đề bài không nêu rõ thông tin về năng lực hành vi dân sự của các con bà Chu ông Bùi nên nhóm chúng tôi chia thành hai trường hợp như sau: 

• Các con của bà Bùi ông Chu đều là người thành niên và không thuộc các trường hợp tại Điều 22, 23, 24 BLDS 2015 thì hướng giải quyết như đã trình bày.
• Giả sử trong các con ông bà có người chưa thành niên thì theo BLDS 2015, Điều 21 quy định:

“2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”

Theo đó, những đối tượng thuộc ba khoản trên khi tham gia vào giao dịch dân sự cần  người đại diện theo pháp luật đồng ý. Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015 thì người đại diện theo pháp luật đối với các người con chưa thành niên của bà Bùi ông Chu là ông bà. Khi có sự đồng ý của ông bà thì tình huống trên vẫn được giải quyết theo hướng chúng tôi đã trình bày trên đây.